Articolo originariamente pubblicato su Leggi Illustrate, luglio-agosto 2026 — aggiornato con la guida operativa completa.
Dal 1° gennaio 2026 la Legge di Bilancio ha diminuito da quattro a due il numero di immobili oltre il quale scatta automaticamente il regime imprenditoriale per chi fa locazione breve turistica. Senza un periodo transitorio, molti host si sono trovati a doversi regolarizzare in tempi stretti, con il rischio di errori e adempimenti mancati.
Riferimento normativo: art. 1, comma 17, L. 199/2025, che modifica l’art. 1, comma 595, L. 178/2020.
In questa guida trovi il quadro normativo e tutti i passaggi operativi, nell’ordine corretto.
Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026
Dal 2026 chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nell’anno rientra automaticamente nella presunzione di imprenditorialità dal terzo immobile in poi, indipendentemente dal numero di contratti o dalla durata delle locazioni. Le aliquote della cedolare secca restano invariate entro la soglia dei due immobili; cambia invece il perimetro di chi può ancora considerarsi un semplice locatore privato.
Aliquote e obblighi per chi resta entro i due immobili sono nella guida alle locazioni brevi 2026.
Chi deve regolarizzarsi
Chi al 31 dicembre 2025 gestiva più di due immobili in locazione breve ai fini turistici si è ritrovato, dal giorno successivo, automaticamente nel regime imprenditoriale. Per chi si trova in questa situazione, i passaggi da seguire per il passaggio da Locazione breve Turistica non imprenditoriale a Locazione breve Turistica Imprenditoriale (LTI) sono, in ordine:
- Apertura Partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate;
- Iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio;
- Cessazione dell’attività di locazione breve turistica in forma non imprenditoriale;
- Presentazione della SCIA per l’attività imprenditoriale;
- Inizio attività presso la Camera di Commercio;
- Eventuale iscrizione INPS Gestione Commercianti.
Partita IVA e Registro Imprese
La soluzione più immediata per chi deve adeguarsi è l’apertura della Partita IVA come ditta individuale — la forma più semplice, in cui non c’è distinzione tra patrimonio personale e patrimonio dell’attività, quindi l’imprenditore risponde con tutti i propri beni per i debiti contratti.
Quando scatta l’obbligo e come scegliere il regime: partita IVA per gli affitti brevi.
Va scelto il regime fiscale più adatto. Il regime forfettario, se si possiedono i requisiti, applica un coefficiente di redditività del 40% sui ricavi, con imposta sostitutiva al 15% — ridotta al 5% per i primi cinque anni per chi avvia una nuova attività, a condizione di non aver svolto un’attività simile nei tre anni precedenti e che non si tratti di prosecuzione di un lavoro dipendente o autonomo.
In alternativa, il regime semplificato determina il reddito in modo analitico, con costi deducibili e possibilità di rientrare nel campo IVA.
Il codice ATECO corretto per l’attività di Locazione Turistica imprenditoriale, secondo la nuova classificazione ATECO 2025, è il 55.20.42 — «Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze».
Ottenuta la Partita IVA, si procede con l’iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio territorialmente competente, selezionando l’opzione «Iscrizione – Impresa individuale senza inizio attività»: è un passaggio obbligato, perché la SCIA può essere presentata solo dopo aver ottenuto la Partita IVA, mentre il successivo inizio attività in Camera di Commercio è vincolato al possesso della SCIA stessa.
Cessazione dell’attività non imprenditoriale
Prima di avviare la nuova attività è necessario chiudere quella precedente. Le modalità variano da Comune a Comune: spesso la cessazione si comunica tramite lo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP), altre volte tramite PEC con apposita modulistica.
Vanno inoltre gestiti in parallelo: la disabilitazione delle credenziali Alloggiati Web, la cessazione dell’utenza sul portale ISTAT regionale e del CIR, e la disabilitazione del CIN collegato alla vecchia gestione.
SCIA: la Segnalazione di Inizio Attività
La SCIA è obbligatoria dal 2 novembre 2024 per chi esercita, direttamente o tramite intermediario, l’attività di locazione turistica in forma imprenditoriale. Si presenta telematicamente tramite un portale SUAP — il più diffuso è impresainungiorno.gov.it, con accesso tramite SPID o CIE.
Riferimento normativo: art. 13-ter, comma 8, Decreto Anticipi.
Richiede dati dettagliati su titolare, immobile e attività ricettiva: generalità e documenti del titolare, dati catastali e certificazioni dell’immobile (agibilità, conformità urbanistica e impiantistica), tipologia di struttura e capacità ricettiva.
La mancata presentazione della SCIA equivale a esercizio abusivo dell’attività e comporta sanzioni amministrative da 2.000 a 10.000 euro, con possibile chiusura o sospensione dell’attività.
CIR, CIN e obblighi di comunicazione
Dopo la SCIA va richiesto il Codice Identificativo Regionale (CIR) — in alcuni casi attribuito automaticamente tramite il SUAP — insieme all’accreditamento sul portale ISTAT regionale per le comunicazioni obbligatorie dei flussi turistici. Ottenuto il CIR, si richiede il Codice Identificativo Nazionale (CIN), disposto dal Ministero del Turismo tramite la BDSR (Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive), accedendo con SPID o CIE. CIR e CIN sono entrambi obbligatori: la loro assenza espone a sanzioni amministrative.
Resta inoltre l’obbligo di comunicare entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti le loro generalità sul portale nazionale Alloggiati Web, previa registrazione presso la Questura territorialmente competente.
Riferimento normativo: art. 109, Regio Decreto 18 giugno 1931, n. 773 (TULPS).
Un punto spesso sottovalutato: il passaggio a Locazione Turistica Imprenditoriale non consente una semplice voltura delle autorizzazioni già esistenti. Sia per il CIN sia per l’abilitazione al portale Alloggiati Web è necessario presentare una nuova domanda, allegando la nuova SCIA: si ricevono così nuove credenziali e un nuovo codice utente, e al primo accesso va scaricato e installato il nuovo certificato digitale necessario per procedere alle registrazioni successive.
Iscrizione INPS Gestione Commercianti
Chi avvia l’attività imprenditoriale è generalmente tenuto all’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS, con un’aliquota complessiva del 24,48% sul reddito imponibile (non sui ricavi). Sono previste riduzioni: -35% per chi è in regime forfettario, -50% per i pensionati; per i lavoratori dipendenti a tempo pieno l’iscrizione può non essere dovuta.
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Per l’elenco completo dei documenti richiesti per la SCIA, le variazioni procedurali comune per comune e tutti i riferimenti normativi, scarica l’articolo completo di Leggi Illustrate in PDF.
