Negli ultimi anni le locazioni brevi hanno rivoluzionato il mercato immobiliare, trasformando molti immobili abitativi in strutture ricettive flessibili e altamente redditizie. Dietro questa apparente semplicità, però, si nasconde oggi una normativa sempre più complessa e restrittiva.
Articolo originariamente pubblicato su Il Faro
Cos’è la locazione breve
Per locazione breve si intende un contratto di durata non superiore a 30 giorni, avente ad oggetto immobili ad uso abitativo, o porzioni di essi, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.
Può essere stipulato direttamente tra le parti oppure tramite intermediari e portali online. Sono ammessi servizi accessori essenziali, come pulizia iniziale e fornitura di biancheria, fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata, ma restano esclusi servizi tipici delle strutture ricettive, che presuppongono un’organizzazione complessa di mezzi e strumenti, come ad esempio la somministrazione della colazione o di pasti in generale, o la disponibilità al noleggio di auto, o il servizio di guide turistiche o interpreti.
Secondo il comma 3 dell’art. 4 del DL 50/2017 sono assimilati ai contratti di locazione breve anche i contratti di sublocazione ed i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Anche ai redditi derivanti da queste tipologie di contratti vi è quindi la possibilità di applicare la cedolare secca.
Per aliquote e limiti in vigore, vedi le novità fiscali delle locazioni brevi 2026.
Locazione breve e locazione turistica: le differenze
La “Locazione Breve” ha però natura meramente fiscale, tant’è che non coincide sempre con la nozione di “Locazione turistica”, intesa come tipologia contrattuale di locazione atipica: quest’ultima, infatti, può avere durata anche superiore a trenta giorni (nessun vincolo di durata caratterizza infatti la Locazione Turistica a livello regionale), le parti possono essere persone giuridiche e l’attività può essere esercitata in forma imprenditoriale.
Chiaramente, nel caso in cui i requisiti fiscali della “Locazione Breve” coincidano con quelli della “Locazione Turistica”, allora anche a quest’ultima si potrà applicare la disciplina dell’art. 4 del DL 50/2017.
Il contratto di locazione turistica “Mid-Term”
In caso di Locazione Turistica “Mid-Term”, si può stipulare un contratto di locazione ad uso turistico regolato dagli articoli 1571 e ss. del Codice Civile e dall’art. 53 del D.Lgs. 79/2011 (Codice del Turismo): è un contratto in forma libera e può essere utilizzato senza il rischio di “conversione” in abitativo 4+4, specificando però nelle clausole l’esigenza turistica del Conduttore. Questa tipologia contrattuale è riconosciuta anche dalla Legge 431/98, in particolare viene menzionata nell’art. 1, comma 2, lett. c).
Il contratto ad uso turistico “Mid-Term” può essere utilizzato dal proprietario o usufruttuario dell’immobile, anche qualora ricopra il ruolo di Comodante per la concessione dell’immobile con comodato d’uso gratuito.
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