Negli ultimi anni le locazioni brevi sono diventate una delle modalità più diffuse – e dibattute – di utilizzo degli immobili abitativi. Per molti proprietari hanno rappresentato una naturale evoluzione del concetto di affitto:
> più flessibile
> potenzialmente più redditizio
> particolarmente adatto alle città turistiche
> ideale per immobili difficili da collocare nel mercato della locazione tradizionale
Ma dietro questa apparente semplicità esiste un quadro normativo preciso, che nel tempo si è evoluto in modo significativo.
Cosa si intende per locazione breve
1. Oggetto del contratto
– Unità immobiliare ad uso abitativo
– Porzione di civile abitazione, come una o più stanze
2. Durata
Non può superare i 30 giorni per ciascun contratto
3. Modalità di stipula
– Direttamente tra proprietario e conduttore
– Tramite intermediari immobiliari
– Attraverso portali telematici come Airbnb, Booking.com e simili
4. Servizi inclusi: cosa è ammesso e cosa no
– Sono ammessi: pulizia e fornitura di biancheria iniziali, utenze, wi-fi e aria condizionata
– Non sono ammessi: somministrazione di colazione o pasti, noleggio auto, servizio di guide turistiche o interpreti
Per capire in cosa si distingue dalla locazione turistica, trovi un nostro approfondimento sulle differenze tra locazione breve e locazione turistica.
L’idea di fondo era chiara: consentire al privato di affittare il proprio immobile per brevi periodi senza trasformarlo automaticamente in un imprenditore.
Per capire davvero il senso delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, è utile fare un passo indietro e ricostruire l’evoluzione normativa delle locazioni brevi.
2017: nasce il regime fiscale delle locazioni brevi
Il punto di partenza è l’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017, che per la prima volta disciplina in modo organico il fenomeno.
Obiettivo > fornire una cornice fiscale certa a un mercato in fortissima espansione.
La norma stabilisce che le persone fisiche che locano immobili per brevi periodi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa possono beneficiare di un regime fiscale semplificato. Secondo il comma 3 dell’art. 4 del D.L. 50/2017, infatti, sono assimilati ai contratti di locazione breve anche i contratti di sublocazione e i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.
La cedolare secca: come è cambiata l’aliquota
Ai redditi derivanti dalle locazioni brevi si può applicare la cedolare secca.
Fino al 2023
– Aliquota unica al 21%
Dal 2024 (Legge di Bilancio 2024)
– 26% aliquota ordinaria
– 21% solo per una unità immobiliare, scelta del contribuente in dichiarazione dei redditi
Questa impostazione rifletteva chiaramente l’idea di fondo: la locazione breve era considerata un’attività essenzialmente privata, seppur fiscalmente regolata.
Per dettagli su come scegliere oggi tra 21% e 26%, leggi la nostra guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi 2026.
Il primo cambio di passo: la presunzione d’impresa dal 2021
Con la Legge di Bilancio 2021 (art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020) arriva il primo limite numerico. Chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti svolge un’attività che si presume imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile.
Le modalità di applicazione non sono mai state chiarite del tutto, soprattutto per le locazioni già autorizzate da Comuni e Regioni, e l’impatto concreto è stato limitato. Per la prima volta, però, la norma fissava un confine preciso tra chi affitta in modo occasionale e chi svolge un’attività d’impresa.
Dalla quinta alla terza unità: la stretta della Legge di Bilancio 2026
L’ultimo e più incisivo intervento arriva con la Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 17, della Legge n. 199/2025), che modifica nuovamente l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178/2020. La presunzione di imprenditorialità scatta con la destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti, quindi dal terzo l’attività è considerata impresa per legge. Tale presunzione di imprenditorialità riguarda anche i contratti di sublocazione ed i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.
La novità è resa ancora più rilevante da un aspetto tutt’altro che secondario: l’assenza di un regime transitorio. Chi al 31 dicembre 2025 gestiva tre o quattro immobili in locazione breve, nel rispetto della normativa allora vigente, dal 2026 si trova automaticamente oltre soglia, con l’obbligo di adeguarsi immediatamente.
Con un numero di immobili destinati alla locazione breve superiore a due sorge quindi una presunzione di imprenditorialità, con conseguenze immediate in termini di imposte sui redditi ed IVA. Basti pensare che non sarà più possibile applicare la cedolare secca sui redditi prodotti, in quanto scatta l’obbligo di Partita IVA perché l’intero incasso diventa reddito d’impresa.
La soglia non è una franchigia: superare il limite non significa che solo il terzo immobile diventa impresa. Con il terzo appartamento tutta l’attività di locazione breve dell’anno, su tutti gli immobili, diventa reddito d’impresa.
Nei casi in cui l’attività di locazione breve viene qualificata come attività d’impresa per effetto della presunzione introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, il cambiamento non riguarda solo l’aspetto fiscale ma, in realtà, cambia proprio il modo in cui l’attività deve essere inquadrata e gestita: basti pensare all’obbligo di certificare gli incassi con l’emissione delle fatture elettroniche o dei documenti commerciali (ex scontrini fiscali), il cui mancato adempimento comporta sanzioni pecuniarie e accessorie che possono arrivare fino alla chiusura dell’attività. I passi e adempimenti necessari per l’apertura di un’attività imprenditoriale sono:
- Apertura della Partita IVA;
- Iscrizione al Registro delle Imprese
- Presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune in cui si svolge l’attività;
- Eventuale iscrizione INPS alla Gestione commercianti.
Per dettagli su norma e adempimenti, puoi consultare la nostra guida alla locazione turistica imprenditoriale. Chi al 31 dicembre 2025 gestiva tre o quattro immobili può verificare la propria posizione con il nostro servizio di regolarizzazione delle locazioni turistiche.
Regime forfettario o ordinario e codice ATECO
Diventare impresa non significa per forza pagare di più: molto dipende dal regime fiscale scelto.
Chi ha i requisiti può accedere al regime forfettario. Il reddito si calcola applicando ai ricavi il coefficiente di redditività del 40%, previsto per le attività ricettive extralberghiere. Su quel reddito si applica un’imposta sostitutiva del 15%, o del 5% per i primi cinque anni se l’attività è nuova.
Nel regime ordinario, invece, il reddito si determina in modo analitico, deducendo i costi effettivi, e le prestazioni sono soggette a IVA.
Il codice ATECO indicato è il 55.20.42, “Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze” (classificazione ATECO 2025).
Un esempio: con 50.000 € di ricavi in regime forfettario, il reddito imponibile è di 20.000 €. Su questo importo, e non sui ricavi, si calcolano anche i contributi INPS della Gestione commercianti, con un’aliquota complessiva del 24,48%. Sono previste alcune riduzioni:
- 35% per chi è in regime forfettario;
- 50% per i pensionati;
- per chi è lavoratore dipendente a tempo pieno l’iscrizione potrebbe non essere dovuta.
Cedolare secca vs regime forfettario nelle attività extralberghiere
| Cedolare secca | Regime forfettario | |
|---|---|---|
| Tassazione | 21% o 26% | Imposta sostitutiva 15% (5% per i primi cinque anni) |
| Base imponibile | Intero canone | 40% dei ricavi |
| Costi | Non deducibili | Considerati in modo forfettario nel coefficiente |
| Contributi INPS | Non dovuti | Dovuti sul reddito imponibile |
Aprire la partita IVA non è solo un adempimento fiscale: è un cambio di prospettiva. Richiede più pianificazione, ma può essere il primo passo verso un progetto stabile nell’extralberghiero.
Superi la soglia o ci sei vicino? Ti affianchiamo nella scelta del regime fiscale con la nostra consulenza fiscale per gli affitti brevi.
