La crescita delle piattaforme digitali come Airbnb, Booking.com, Vrbo ed Expedia ha reso necessario rafforzare i controlli fiscali sulle attività economiche svolte online.
In questo contesto nasce la Direttiva europea DAC7 (Direttiva UE 2021/514), recepita in Italia con il D.Lgs. n. 32 del 1° marzo 2023.
L’obiettivo della DAC7 è aumentare la trasparenza fiscale, permettendo alle amministrazioni finanziarie europee di acquisire e scambiarsi informazioni sulle attività e sui compensi generati attraverso le piattaforme digitali.
Chi è interessato dalla direttiva DAC7?
Nel settore extralberghiero e degli affitti brevi, la DAC7 coinvolge innanzitutto le piattaforme che mettono in contatto chi offre un alloggio con gli ospiti.
Rientrano quindi grandi OTA come Airbnb, Booking.com, Vrbo ed Expedia, ma gli obblighi possono interessare anche realtà più piccole, come Agenzie Immobiliari e Property Manager, qualora il loro modello operativo presenti i requisiti previsti dalla normativa per essere considerati gestori di piattaforma oppure operino come sostituti d’imposta.
Gli obblighi possono riguardare sia operatori con sede nell’Unione Europea sia, in determinate circostanze, piattaforme extra-UE che consentono lo svolgimento di attività rilevanti all’interno dell’Unione Europea.
Quali dati vengono comunicati ed entro quando?
Le piattaforme raccolgono e trasmettono una serie di dati relativi ai soggetti che operano attraverso di esse, tra cui:
- dati identificativi del proprietario, host o soggetto che offre l’alloggio;
- informazioni sugli immobili, come indirizzo e, ove previsto, dati catastali;
- numero delle operazioni e giorni di locazione;
- corrispettivi incassati attraverso la piattaforma;
- eventuali commissioni, imposte o altri importi trattenuti;
- informazioni relative al conto corrente sul quale vengono accreditate le somme.
La comunicazione DAC7 deve essere effettuata entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati.
Cosa comporta per property manager e host?
Anche se gli obblighi di comunicazione ricadono principalmente sui gestori delle piattaforme, la DAC7 ha conseguenze concrete anche per Host, proprietari e Property Manager.
Le piattaforme devono infatti verificare i dati dei soggetti che operano attraverso di esse tramite specifiche procedure di due diligence. Per questo possono richiedere documenti di identità, codice fiscale, informazioni sugli immobili e dati relativi ai pagamenti.
È quindi fondamentale che le informazioni fornite alle piattaforme siano corrette, complete e aggiornate.
Grazie allo scambio automatico previsto dalla DAC7, inoltre, l’Agenzia delle Entrate può ricevere informazioni relative a operatori italiani anche quando questi utilizzano piattaforme con sede in altri Paesi dell’Unione Europea.
Cosa verificare su account, incassi e dichiarazioni?
La DAC7 rende ancora più importante la coerenza tra i dati presenti sulle OTA, gli incassi percepiti, i rapporti contrattuali e gli adempimenti fiscali.
Per chi opera in questo settore è quindi opportuno verificare periodicamente:
- la corretta intestazione degli account sulle piattaforme;
- la corrispondenza tra chi percepisce i compensi e chi svolge l’attività;
- la corretta rendicontazione degli incassi;
- la coerenza tra contratti, flussi finanziari e dichiarazioni fiscali.
Conclusioni
La DAC7 rappresenta un importante strumento di trasparenza e controllo fiscale nel settore extralberghiero e degli affitti brevi.
Per proprietari, Host e Property Manager diventa quindi sempre più importante adottare una gestione organizzata, nella quale dati fiscali, contratti, incassi e informazioni presenti su Airbnb, Booking e sulle altre piattaforme siano coerenti tra loro.
Una corretta impostazione dell’attività consente non solo di rispettare gli adempimenti previsti, ma anche di ridurre il rischio di incongruenze e successive verifiche da parte dell’Amministrazione finanziaria.
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