Nuovo APE 2026: cosa cambia per la certificazione energetica degli immobili

Guida alle nuove regole di calcolo, alla validità degli APE esistenti e alla Direttiva Case Green.

Articolo originariamente pubblicato su Leggi Illustrate, Settembre 2026.

Dal 3 giugno 2026 sono cambiate le regole per il calcolo della prestazione energetica degli edifici. Le novità interessano l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e derivano dal nuovo quadro normativo sull’efficienza energetica degli immobili.

Ma cosa cambia concretamente? Gli APE già esistenti devono essere rifatti? La classe energetica di un immobile può cambiare? E quali conseguenze ci sono per chi deve vendere, affittare o ristrutturare un immobile?

Facciamo chiarezza sulle principali novità.

Cos’è l’APE e a cosa serve?

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare.

L’APE indica, tra le altre informazioni, la classe energetica dell’immobile e l’Indice di Prestazione Energetica Globale Non Rinnovabile, identificato dalla sigla EPgl,nren, espresso in kWh/m² anno.

In termini semplici, questo indice permette di valutare quanta energia non rinnovabile è necessaria per il funzionamento dell’edificio, considerando i diversi servizi energetici previsti dalla normativa. Più basso è il valore dell’EPgl,nren, migliore è generalmente la prestazione energetica dell’immobile.

Nuova normativa APE 2026: cosa cambia dal 3 giugno?

Il Decreto del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica del 28 ottobre 2025, cosiddetto Decreto Requisiti Minimi, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025 ed è entrato in vigore 180 giorni dopo, il 3 giugno 2026.

La novità principale non riguarda tanto l’aspetto formale dell’attestato, quanto il metodo attraverso il quale vengono calcolate le prestazioni dell’immobile e determinata la relativa classe energetica.

Il nuovo metodo di calcolo deriva dal recepimento della Direttiva europea 2024/1275, la cosiddetta “Case Green”, e introduce tre cambiamenti principali:

• una nuova scala delle classi energetiche, dalla A alla G;
• il calcolo puntuale dei ponti termici;
• un calcolo dei consumi energetici più completo.

Una nuova scala delle classi energetiche, dalla A alla G

La nuova scala energetica europea va dalla classe A alla G ed è costruita in chiave più statistica: la classe A è destinata agli edifici a emissioni quasi zero, mentre tutte le altre classi vengono ricalcolate in base alla reale distribuzione dei consumi degli edifici sul territorio.

Ponti termici: dal calcolo forfettario al calcolo preciso

Uno degli aspetti più rilevanti riguarda i ponti termici, cioè quei punti dell’involucro dell’edificio nei quali si verificano discontinuità che possono determinare una maggiore dispersione di calore. Rientrano, ad esempio:

• infissi;
• balconi;
• cassonetti;
• pilastri e travi;
• collegamenti tra pareti e solai;
• altre discontinuità dell’involucro.

Con le nuove modalità di calcolo questi elementi assumono un peso maggiore: non si potrà più utilizzare un’approssimazione forfettaria, ma viene introdotto un calcolo preciso. Di conseguenza, edifici caratterizzati da una geometria complessa, numerosi balconi, ampie superfici vetrate o molte discontinuità possono essere maggiormente influenzati dal nuovo metodo di calcolo.

Un calcolo energetico più completo

La valutazione energetica considera in maniera sempre più approfondita l’intero comportamento dell’edificio. Non conta quindi soltanto l’impianto di riscaldamento, ma entrano nella valutazione complessiva l’isolamento dell’involucro, le caratteristiche degli impianti, le prestazioni estive, l’impatto ambientale dell’intero ciclo di vita dell’edificio e gli altri parametri energetici previsti dalla normativa.

L’obiettivo è ottenere una rappresentazione più precisa delle reali prestazioni dell’edificio.

Con la nuova normativa la classe energetica può cambiare?

Sì, in alcuni casi la classe energetica risultante da un nuovo APE può essere diversa rispetto a quella determinata con le precedenti metodologie di calcolo.

Questo non significa necessariamente che l’immobile sia materialmente peggiorato: può essere cambiato il criterio attraverso il quale viene valutata la sua prestazione, a partire dalla scala stessa delle classi energetiche.

Un fabbricato semplice e compatto, con poche discontinuità dell’involucro, potrebbe subire variazioni limitate. Al contrario, edifici con numerosi balconi, cassonetti, superfici vetrate, sporgenze e altri ponti termici potrebbero essere maggiormente influenzati dai nuovi criteri di valutazione.

Per gli edifici allacciati al teleriscaldamento la classe energetica potrebbe anche migliorare: il nuovo decreto introduce il metodo di Carnot per il calcolo dell’energia primaria, che spesso premia gli edifici teleriscaldati. Non è quindi possibile stabilire a priori se un determinato immobile salirà o scenderà di classe: è necessario effettuare il calcolo sulla base delle sue effettive caratteristiche.

Ho già un APE: devo rifarlo con la nuova normativa?

No, l’entrata in vigore delle nuove regole non comporta automaticamente l’obbligo di rifare tutti gli APE esistenti.

L’Attestato di Prestazione Energetica mantiene infatti, in linea generale, la propria validità decennale, nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa. Un APE regolarmente emesso prima dell’entrata in vigore delle nuove modalità di calcolo non diventa quindi automaticamente invalido solo perché nel frattempo sono cambiate le regole tecniche.

Ad esempio, un APE emesso nel 2020 può continuare a essere valido fino al 2030, salvo che intervengano circostanze che ne determinino l’aggiornamento o la perdita di validità.

Quando è necessario rifare o aggiornare l’APE?

La validità decennale dell’APE non significa che il documento rimanga sempre valido indipendentemente da ciò che accade all’immobile. Un nuovo Attestato può rendersi necessario quando vengono eseguiti interventi che modificano la prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

È quindi necessario prestare particolare attenzione, ad esempio, in presenza di:

• ristrutturazioni importanti;
• interventi sull’involucro edilizio che incidono sulle prestazioni energetiche;
• modifiche rilevanti agli impianti;
• interventi che determinano una variazione della prestazione o della classe energetica;
• altre circostanze per le quali la normativa richiede l’aggiornamento dell’attestato.

Un altro elemento importante riguarda la manutenzione e il controllo degli impianti termici, il cui rispetto incide sulla validità dell’attestazione secondo quanto previsto dalla disciplina vigente.

L’obbligo di rinnovare o aggiornare l’APE scatta solo in alcune circostanze specifiche, riassunte nella tabella seguente.

*La validità decennale decade se non è stato rispettato l’obbligo di manutenzione e controllo degli impianti termici previsto dalla normativa.

Quando è obbligatorio avere l’APE?

L’Attestato di Prestazione Energetica è richiesto in numerose situazioni legate alla gestione e alla circolazione degli immobili. Tra i casi più frequenti troviamo:

• compravendita di un immobile;
• locazione, nei casi previsti dalla normativa;
• nuove costruzioni;
• importanti interventi di ristrutturazione nei casi previsti;
• accesso a determinati incentivi e agevolazioni energetiche, quando richiesto;
• annunci immobiliari di vendita o locazione, nei quali devono essere riportate le informazioni energetiche previste dalla normativa.

L’APE non deve quindi essere considerato soltanto un documento necessario al momento della vendita, ma uno strumento che accompagna l’immobile in numerose operazioni.

APE e locazioni turistiche: cosa bisogna verificare?

Il tema assume particolare interesse anche per chi utilizza un immobile per locazioni turistiche o affitti brevi. Prima di avviare o pubblicizzare un immobile è opportuno verificare se, in relazione alla specifica fattispecie, sussistano gli obblighi relativi alla certificazione energetica e all’indicazione delle informazioni energetiche negli annunci o nella documentazione contrattuale.

La verifica assume ancora più importanza quando l’immobile viene pubblicizzato attraverso Airbnb, Booking o altri portali online, perché la disciplina energetica deve essere coordinata con gli altri obblighi amministrativi e informativi applicabili all’attività.

Trovi tutti i casi nel nostro articolo APE negli affitti brevi turistici

Nuova normativa APE e Direttiva Case Green: qual è il collegamento?

Le modifiche alla disciplina della prestazione energetica degli edifici si inseriscono nel più ampio percorso europeo verso la decarbonizzazione del patrimonio immobiliare.

La Direttiva (UE) 2024/1275, conosciuta anche come Direttiva Case Green o EPBD IV, ha come obiettivo di lungo periodo il miglioramento dell’efficienza energetica del patrimonio edilizio europeo e la progressiva riduzione delle emissioni.

La Direttiva Case Green non stabilisce un obbligo generalizzato per ogni singolo proprietario di portare la propria abitazione in una determinata classe energetica entro una specifica data.

Gli obiettivi riguardano il miglioramento progressivo delle prestazioni energetiche del patrimonio immobiliare nel suo complesso e richiedono agli Stati membri di adottare strategie e strumenti per ridurre i consumi e favorire la riqualificazione degli edifici meno efficienti.

Perché la classe energetica sarà sempre più importante?

L’efficienza energetica è destinata ad assumere un peso crescente nella gestione e nella valorizzazione degli immobili. Conoscere le reali prestazioni energetiche di un edificio consente infatti di programmare meglio gli interventi di riqualificazione, valutare i consumi e avere maggiori informazioni in occasione di una vendita, una locazione o una ristrutturazione.

L’APE assume quindi una funzione che va oltre il semplice adempimento burocratico: rappresenta uno strumento utile per conoscere le caratteristiche energetiche dell’immobile e individuare gli interventi che possono migliorarne le prestazioni.

In conclusione: cosa cambia davvero con il nuovo APE 2026?

Dal 3 giugno 2026 la certificazione energetica degli edifici viene effettuata utilizzando criteri di calcolo aggiornati e più approfonditi.

Questo significa che, in occasione della redazione di un nuovo APE, la classe energetica di un immobile potrebbe risultare diversa rispetto a quella ottenuta con le precedenti metodologie, anche in assenza di interventi sull’edificio.

Ciò che invece non cambia automaticamente è la validità degli attestati già emessi: un APE in corso di validità non deve essere rifatto soltanto perché sono entrate in vigore nuove regole di calcolo, salvo che ricorrano le condizioni previste dalla normativa per il suo aggiornamento.

Per proprietari, investitori e operatori immobiliari diventa quindi sempre più importante non limitarsi a conoscere la lettera riportata sull’attestato, ma comprendere come è stata determinata la classe energetica, quali sono le criticità dell’edificio e quali interventi possono migliorarne concretamente le prestazioni.

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