L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato ad aprile 2026 l’aggiornamento della guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”, recependo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 e, soprattutto, dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025). La struttura del documento resta sostanzialmente invariata, ma vengono aggiornati alcuni aspetti fondamentali della disciplina fiscale delle locazioni brevi, con particolare attenzione al nuovo limite sul numero di immobili destinabili a questa attività, agli adempimenti degli intermediari e all’inserimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN) tra i dati da trasmettere all’Amministrazione finanziaria. La novità più rilevante riguarda senza dubbio il nuovo limite numerico degli immobili: dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere applicato esclusivamente se vengono destinati a questa finalità non più di due appartamenti. Superata questa soglia, la legge presume che l’attività sia esercitata in forma imprenditoriale, con tutte le conseguenze fiscali e amministrative che ne derivano.
Si tratta di un cambiamento destinato ad avere un impatto significativo su migliaia di proprietari che gestiscono immobili destinati agli affitti brevi e che rende ancora più importante verificare attentamente la propria posizione fiscale.
In questo articolo analizziamo nel dettaglio tutte le novità introdotte dalla guida dell’Agenzia delle Entrate e cosa cambia concretamente per proprietari, gestori e intermediari.
La principale novità del 2026: il limite passa da quattro a due appartamenti
Fino al periodo d’imposta 2025 il regime fiscale delle locazioni brevi e la possibilità di applicare la cedolare secca erano riconosciuti ai contribuenti che destinavano a questa attività non più di quattro appartamenti.
Dal 1° gennaio 2026 la situazione cambia radicalmente.
La Legge n. 199/2025 ha infatti modificato l’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017 stabilendo che il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile esclusivamente quando il contribuente destina a tale finalità non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. La stessa disposizione precisa inoltre che, superata questa soglia, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente dal soggetto che la esercita.
Questa modifica rappresenta uno dei più importanti interventi normativi degli ultimi anni nel settore degli affitti brevi e conferma la volontà del legislatore di distinguere in modo sempre più netto la gestione occasionale del patrimonio immobiliare dall’attività economica organizzata.
Cosa significa, in concreto?
Il nuovo limite non vieta di concedere in locazione breve più di due appartamenti.
Ciò che cambia è il regime fiscale applicabile.
In presenza di tre o più immobili destinati a locazione breve, la normativa introduce una presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, con la conseguenza che il contribuente non potrà più applicare il regime previsto dall’articolo 4 del D.L. 50/2017 per le locazioni brevi.
Sarà quindi necessario valutare attentamente tutti gli adempimenti conseguenti, tra cui:
- apertura della partita IVA, ove richiesta;
- applicazione del corretto regime fiscale;
- eventuali adempimenti amministrativi previsti per le attività imprenditoriali;
- diversa gestione contabile e previdenziale.
Il consiglio di Startelier: chi oggi gestisce due immobili e sta valutando l’acquisto di un terzo appartamento destinato agli affitti brevi dovrebbe effettuare una preventiva analisi fiscale ed economica. La convenienza dell’investimento, infatti, non può più essere valutata esclusivamente sulla base della redditività dell’immobile, ma deve tenere conto anche del diverso inquadramento tributario che potrebbe derivarne.
Quali contratti rientrano nella disciplina delle locazioni brevi?
Non tutti gli affitti di breve durata possono beneficiare del regime previsto dall’articolo 4 del D.L. 50/2017.
La guida dell’Agenzia delle Entrate ricorda che la disciplina si applica esclusivamente ai contratti che rispettano una serie di requisiti oggettivi e soggettivi.
Durata massima di 30 giorni
Il primo requisito riguarda la durata.
Il contratto deve prevedere una permanenza non superiore a 30 giorni.
È importante sottolineare che, in presenza di più contratti stipulati nel corso dell’anno tra gli stessi soggetti, il limite dei trenta giorni deve essere verificato con riferimento a ciascun singolo contratto e non alla somma delle permanenze.
Immobili ammessi
Possono beneficiare della disciplina soltanto gli immobili:
- situati nel territorio italiano;
- appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10 (uffici e studi privati);
- destinati ad uso abitativo;
- comprese le relative pertinenze (box, posti auto, cantine e soffitte).
Sono invece esclusi gli immobili accatastati in categorie differenti, anche se di fatto utilizzati come abitazioni.
Chi può stipulare il contratto
La disciplina riguarda esclusivamente contratti stipulati tra persone fisiche che operano al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Questo requisito riguarda sia il locatore sia il conduttore.
Ad esempio, non rientrano nella disciplina delle locazioni brevi i contratti stipulati da un’impresa per ospitare i propri dipendenti (cosiddette locazioni ad uso foresteria), anche se l’attività commerciale viene esercitata solo occasionalmente.
I servizi che possono essere offerti
Uno degli aspetti che genera più dubbi riguarda i servizi accessori.
La guida conferma che possono essere inclusi nel contratto senza perdere il regime fiscale delle locazioni brevi:
- fornitura della biancheria;
- pulizia dei locali;
- utilizzo del Wi-Fi;
- utilizzo delle utenze domestiche.
Restano invece esclusi tutti quei servizi che caratterizzano l’attività alberghiera, come:
- somministrazione della colazione;
- preparazione di pasti;
- noleggio di autovetture;
- organizzazione di escursioni;
- guide turistiche;
- interpreti o ulteriori servizi personalizzati.
La presenza di tali prestazioni può determinare la qualificazione dell’attività come esercizio d’impresa, anche se svolta in modo occasionale.
Cedolare secca nelle locazioni brevi: quando si applica il 21% e quando il 26%
Uno degli aspetti più rilevanti della disciplina fiscale delle locazioni brevi riguarda la possibilità di optare per la cedolare secca, il regime sostitutivo dell’IRPEF previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011.
La guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate conferma che il proprietario, il sublocatore o il comodatario possono scegliere di assoggettare i redditi derivanti dalle locazioni brevi a un’imposta sostitutiva che prende il posto:
- dell’IRPEF;
- delle addizionali regionale e comunale;
- dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo qualora il contratto venga volontariamente registrato.
È importante ricordare che i contratti di durata non superiore a 30 giorni non sono soggetti all’obbligo di registrazione, salvo che siano stipulati mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Aliquota al 26%: la regola generale
Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio 2024 ha modificato la disciplina della cedolare secca introducendo un’aliquota ordinaria del 26% per i redditi derivanti dalle locazioni brevi.
Quando si applica il 21%
Il contribuente può continuare ad applicare l’aliquota agevolata del 21%, ma esclusivamente sui redditi riferiti a una sola unità immobiliare, scelta liberamente per ciascun periodo d’imposta.
La scelta deve essere effettuata direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento.
Esempio pratico
Immaginiamo un proprietario che nel 2026 conceda in locazione breve due appartamenti.
| Immobile | Reddito | Aliquota |
| Appartamento A | € 18.000 | 21% |
| Appartamento B | € 22.000 | 26% |
Sarà il contribuente a scegliere quale immobile assoggettare all’aliquota ridotta del 21%, valutando la soluzione fiscalmente più conveniente.
Il consiglio di Startelier: la scelta dell’immobile cui applicare l’aliquota agevolata dovrebbe essere effettuata dopo una simulazione fiscale complessiva, considerando non solo il reddito prodotto da ciascun appartamento ma anche gli effetti sul reddito complessivo del contribuente.
Come si calcola la base imponibile
Un altro chiarimento importante riguarda il calcolo dell’imposta.
La cedolare secca si applica sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza beneficiare della riduzione forfettaria del 5% prevista nel regime ordinario IRPEF.
Se il contratto comprende un corrispettivo forfettario per servizi accessori, anche tali somme concorrono alla formazione della base imponibile.
Restano invece escluse soltanto le spese:
- sostenute direttamente dal conduttore;
- riaddebitate dal locatore sulla base dei costi effettivamente sostenuti e documentati.
Esempio
Canone di locazione: € 900
Pulizia finale: € 80
Biancheria: € 40
Totale corrispettivo: € 1.020
La cedolare secca sarà calcolata sull’intero importo di € 1.020.
Come e quando si sceglie la cedolare secca
L’opzione viene esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi.
Qualora il contratto venga registrato volontariamente, la scelta può essere effettuata direttamente in sede di registrazione.
La guida ricorda inoltre che, quando vengono affittate contemporaneamente più stanze della stessa abitazione, l’opzione esercitata per il primo contratto vincola anche i successivi contratti relativi alla medesima unità immobiliare.
Il CIN entra ufficialmente negli adempimenti fiscali
Tra le modifiche introdotte dalla Guida 2026 figura anche l’aggiornamento dell’elenco dei dati che gli intermediari devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate.
Oltre ai dati già previsti, compare ora anche il Codice Identificativo Nazionale (CIN) previsto dall’articolo 13-ter del D.L. n. 145/2023, insieme all’anno di riferimento della locazione.
Si tratta di un passaggio importante che conferma l’integrazione tra la disciplina fiscale delle locazioni brevi e gli obblighi introdotti dalla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR).
Gli obblighi degli intermediari
Gli intermediari immobiliari e i gestori dei portali telematici continuano a svolgere un ruolo centrale nella gestione fiscale delle locazioni brevi.
Quando incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti a:
- operare una ritenuta del 21% sui canoni riscossi, a titolo di acconto;
- versare la ritenuta;
- rilasciare la Certificazione Unica al locatore.
La ritenuta continua ad essere del 21% indipendentemente dal regime fiscale scelto dal proprietario, il quale provvederà successivamente a determinare l’imposta effettivamente dovuta in dichiarazione.
Quando intervengono solamente nella conclusione del contratto, sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti tramite il modello Comunicazione Locazioni Brevi.
Comunicazione Locazioni Brevi: cosa deve essere trasmesso
Gli intermediari devono comunicare:
- dati identificativi del locatore;
- durata del contratto;
- indirizzo dell’immobile;
- Codice Identificativo Nazionale (CIN);
- anno di riferimento;
- importo lordo del corrispettivo.
La comunicazione deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
Le sanzioni
La guida ricorda che:
- l’omessa o incompleta comunicazione dei dati può comportare una sanzione da 250 a 2.000 euro;
- se la comunicazione corretta viene trasmessa entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta della metà;
- nessuna sanzione è applicabile quando l’errore dipende da informazioni inesatte fornite dal locatore.
Sono inoltre previste specifiche sanzioni in caso di mancata effettuazione della ritenuta da parte dell’intermediario.
Checklist operativa per chi gestisce locazioni brevi nel 2026
Prima dell’inizio della stagione turistica è consigliabile verificare che siano rispettati tutti gli adempimenti:
✔ non superare il limite di due appartamenti se si intende mantenere il regime fiscale delle locazioni brevi;
✔ verificare la corretta attribuzione del CIN;
✔ scegliere l’immobile cui applicare la cedolare secca al 21%;
✔ controllare che il contratto non preveda servizi tipici dell’attività alberghiera;
✔ verificare che gli intermediari abbiano correttamente effettuato la comunicazione dei dati e le ritenute;
✔ conservare tutta la documentazione fiscale.
Le conclusioni di Startelier
L’aggiornamento della Guida dell’Agenzia delle Entrate non introduce una rivoluzione della disciplina delle locazioni brevi, ma recepisce modifiche normative che incidono concretamente sulle scelte dei proprietari.
La riduzione del limite da quattro a due appartamenti rappresenta il cambiamento più significativo e richiederà un’attenta pianificazione fiscale da parte di molti operatori del settore. A ciò si aggiungono il consolidamento del ruolo del CIN negli adempimenti fiscali e il mantenimento degli obblighi a carico degli intermediari.
Per questo motivo è sempre più importante affrontare la gestione delle locazioni brevi con una visione integrata che tenga conto non solo degli aspetti fiscali, ma anche di quelli amministrativi, urbanistici e turistici.
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